Uygulamada, kiraya verenlerin açtıkları ihtiyaç davalarında şehir dışında bulunuyor olmalarına rağmen ilerleyen süreçte kiralananın bulunduğu yerde yaşamak yönünde iradelerinin bulunduğunun ileri sürülmesi suretiyle ihtiyaçlarının bulunduğu ileri sürülerek tahliye davaları açıldığı görülmektedir. Bu çalışmada, bahsi geçen durumun ihtiyaç sayılıp sayılmayacağı örnek içtihatlarla değerlendirilecektir.
Öncelikle ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen, geçici bir ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.01.2025 tarihli, 2024/1007 esas ve 2025/97 sayılı kararı)
Uygulamada her ne kadar şehir dışında bulunan kiraya verenlerin ilerleyen süreçte kiralananın bulunduğu şehre yerleşecek olacaklarını ileri sürerek ihtiyaçlarının oluştuğu iddia edilmekte ise de bahsi geçen durum tek başına ihtiyaç niteliğini haiz değildir. Nitekim ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmekte olup bu haliyle kiraya verenin yalnızca şehir dışından gelecek olması ihtiyaç koşullarını karşılamaz.
Böylesi durumlarda ihtiyacın tespiti aşamasında öncelikle kiraya verenlerin güncel ikamet adreslerinin nereye kayıtlı olduğunun irdelenmesi gerekir. Nitekim kiraya verenin kiralananın bulunduğu şehirde yaşama ihtiyacının zorunlu olup olmadığının net olarak tespitinde kiraya verenin güncel ikameti önem arz eder. Keza böyle bir durumda kiraya verenin gerçekten de kiralananın bulunduğu şehirde yaşaması zorunluluk arz ediyorsa kiralananın bulunduğu yerde ikamet etmesi beklenir.
Bu bağlamda kimi durumlarda kiraya verenin aynı zamanda kendisinin de kiracı olduğu sonucuna ulaşılacaktır ki ihtiyaçlının kirada oturması tek başına ihtiyacın ispatı açısından yeterlidir. (konuya yönelik daha detaylı yazımız için bkz: https://hukukportal.net/kiraya-verenin-kendisinin-kirada-oturmasi-ihtiyac-sayilir-mi/) Haliyle de kiraya veren tarafından bu yönde bir irade sergilenmemişse (veya somut olayın koşullarına göre sergileneceğine yönelik deliller ileri sürülmemişse) ihtiyacın doğduğundan söz edilemeyecektir.
Paralel şekilde, kiraya verenin şehir dışından gelecek olmasının ihtiyaç sıfatına haiz olup olmadığının tespiti aşamasında tarafların kira ilişkisinin ne zamandır süregeldiği, öncesinde bu yönde bir talebinin bulunup bulunmadığı, kiraya verenin veya varsa birlikte yaşadığı eşinin kiralananın bulunduğu şehirde başkaca taşınmazının bulunup bulunmadığı vs… hususlarının detaylıca irdelenmesi gerekir.
Duruma yönelik olarak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 14.11.2024 tarihli, 2023/3402 esas ve 2024/2633 sayılı kararında “…tüm dosya kapsamı, tarafların iddia ve savunmaları birlikte değerlendirildiğinde, uyap sisteminden yapılan adres sorgulamasında davacı ve eşinin ikamet adreslerinin halen …/Muğla olduğu, İstanbul iline taşındıklarını gösteren hiç bir delil dosyaya ibraz etmedikleri dikkate alındığında davacının ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olduğu davacı yanca ispat edilemediğinden, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur…” şeklinde gerekçe ile davanın reddine kesin olarak karar verilmiştir.
Yine konuya yönelik Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 23.10.2024 tarihli, 2024/3252 esas ve 2024/2705 sayılı kararında “…davacının Bursa ilinde ikamet ettiği, ihtiyaç iddiası ileri süren davacının öncelikle taşınmazın bulunduğu Çanakkale İline taşınması ve bundan sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması gerektiği, bu itibarla henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceği bu sebeplerle yerel mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken hatalı kabulle yazılı şekilde davanın kabulüne dair karar vermesinde isabet bulunmamaktadır…” şeklinde gerekçe ile Bursa ilinde ikamet eden davacının Çanakkale iline taşınmadan Çanakkale ilindeki taşınmazına yönelik ihtiyacının samimi olamayacağından hareketle davanın reddine karar verilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında; kiraya verenin şehir dışından gelecek olmasının tek başına ihtiyaç niteliğine haiz olmadığı, durumun ispatı aşamasında somut olayın koşullarına göre tüm delillerin bir arada değerlendirilmesi gerektiği sonucuna ulaşılacaktır.
