Uygulamada, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takiplerinde veya davalarında dava öncesi kiraya verenler tarafından ihtarname gönderildiği, kiracılar tarafından daha öncesinde herhangi bir şekilde ileri sürülmemesine rağmen taraflar arasında ihtilaf doğduktan sonra (ör/tahliyeye yönelik ihtarname gönderildikten sonra) aile konutu itirazının ileri sürüldüğü ve Mahkemelerce bu itiraza riayet edilerek açılan davaların reddine karar verildiği görülmektedir. Bu çalışmamızda anılan konuyu hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendireceğiz. Çalışmada özellikle tahliye sürecine ilişkin taraflar arasındaki ihtilaf başladıktan sonra kiraya verenin kiracıya ihtarname gönderdikten sonra aile konutu itirazının ileri sürülmesi hususu değerlendirilecektir.
TMK’nın 2. maddesinde, hukuk düzeninin kişilere tanıdığı bütün hakların kullanılmasında göz önünde tutulması ve uyulması gereken iki genel ilkeye yer verilmektedir: Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı. Hukuk düzeni, kişilere tanıdığı her bir hakkın kapsamı ile bunların kullanılmasının şartlarını ve şeklini ilgili hak yönünden özel olarak düzenlemiştir. Ancak, hayatın sonsuz ihtimallerinin önceden öngörülmesinin ve bunların en küçük ayrıntılara kadar düzenlenmesinin imkânsızlığı karşısında, bütün hakların kullanılmasında dikkate alınacak genel bir sınırlama koyma ihtiyacı duyulmuştur. Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı, bu açıdan uyulması gerekecek genel kurallar olarak karşımıza çıkmaktadır (Dural, M./ Sarı, S.: Türk Özel Hukuku 14. Baskı İstanbul 2019, s. 243).
Başka bir anlatımla bir hakkın kullanılmasında hak sahibi tam anlamıyla serbest değildir. Bütün hakların, bunların tanınmasındaki amaca uygun olarak kullanılması gerekmektedir. Bir hakkın amacına aykırı olarak kullanılması dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz ve böylece o hak kötüye kullanılmış olur. (OĞUZMAN, M. Kemal/BARLAS, Nami: Medenî Hukuk Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar, 2021, İstanbul, s.247)
Son olarak kötü niyet iddiası 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Ayrıca kira hukukunun uygulanmasında da yüksek mahkemece bir çok kez anılan hususlara vurgu yapılarak hüküm tesis edildiği görülmektedir (bkz:Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/7023 K. 2014/8601 T. 30.6.2014; Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2013/10119 K. 2013/10183 T. 17.6.2013; Yargıtay 6. HD. E. 2012/11089 K. 2013/4690 T. 19.3.2013; Yargıtay 6.HD. 27.4.1992 T. E:5307, K:5697;(Yargıtay HGK. 2.2.1983 T. E: 1979/1-1908, K:1983/53;Yargıtay HGK. 30.3.1979 T. E.1977/13-962, K:1979/349;Yargıtay HGK. 30.6.1978 T. E:1977/6-918, K:1979/724)
Uygulamada; taraflar arasında ihtilaf doğduktan sonra tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu ve kiralananın aile konutu niteliğini haiz olduğunun bildirildiği görülmektedir. Bu bağlamda, her somut olay ayrı ayrı değerlendirilmekle birlikte önceden böyle bir itiraz ileri sürülmemesine rağmen yalnızca tahliye konusunda hukuki işlemlere başlandıktan sonra kiracıların yalnızca tahliye tehdidi altınayken böylesi bir itirazda bulunması, TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kurallarıyla bağdaşmamaktadır. Nitekim aile konutu bildirimi, herhangi bir zamanda herhangi bir şekilde kiraya verene yapılabilecek olup bunun yalnızca tahliye tehdidi altında iken yapılması hakkın kötüye kullanılması yasağının ihlali niteliğindedir.
Duruma yönelik emsal kararlar incelendiğinde; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 26.04.2024 tarihli, 2023/1551 esas ve 2024/855 sayılı kararında davacıya dava açılmadan önce, ancak kendisine ihtar gönderildikten sonra ihtarname ile taşınmazın aile konutu olduğu bildirilen olayda yüksek mahkemece “…davacı kiraya verenin davalı kiracı ile kira bedeli vekonusunda ve kiralananın tahliyesi konusunda ihtilafa düşüp kira sözleşmesinin ve DAVANIN TARAFLARI ARASINDA SORUN VE UYUŞMAZLIK ÇIKMASI ÜZERİNE KİRALANANIN AİLE KONUTU OLDUĞU HUSUSUNDA SONRADAN DAVACIYA İHTAR ÇEKİLMESİNİN YARGILAMAYI SEKTEYE UĞRATMA NİTELİĞİNDE OLUP TMK’NIN 2. MADDESİNDEKİ HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASINA İLİŞKİN İYİNİYET KURALI İLE BAĞDAŞMADIĞINDAN, MAHKEMECE VERİLEN KARAR DA BİR HATA BULUNMAMAKTADIR…” şeklindeki gerekçe ile kiralananın tahliyesi yönündeki hüküm onanmıştır.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi’nin 26.06.2024 tarihli, 2024/763 esas ve 2024/1572 sayılı kararında dava açılmadan önce ancak davacıya ihtarname gönderildikten sonra ihtarname ile taşınmazın aile konutu niteliğinde olduğunun belirtildiği olayda yüksek mahkemece “…TAAHHÜTNAMENİN VERİLDİĞİ TARİHTE KONUT “AİLE KONUTU” NİTELİĞİNE HAİZ DEĞİLSE (evlilik taahhütnameden sonra gerçekleştiyse) burada dürüstlük kuralları uyarınca kiraya verenin hakkının korunması gerektiğinden taahhütname geçerli olacaktır…. ANCAK DAVACI KİRAYA VERENİN DAVALI KİRACI İLE KİRALANANIN TAHLİYESİ KONUSUNDA ihtilafa düşüp kira sözleşmesinin ve davanın tarafları arasında sorun ve uyuşmazlık çıkması üzerine KİRALANANIN AİLE KONUTU OLDUĞU HUSUSUNDA SONRADAN DAVACIYA İHTAR ÇEKİLMESİNİN YARGILAMAYI SEKTEYE UĞRATMA NİTELİĞİNDE OLUP TMK’NIN 2. MADDESİNDEKİ HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASINA İLİŞKİN İYİNİYET KURALI İLE BAĞDAŞMADIĞI, DAVALININ BEKARKEN KİRA SÖZLEŞMESİNİ VE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİ İMZALADIĞI, BU HALİYLE DAVA KONUSU TAŞINMAZIN BAŞTAN İTİBAREN “AİLE KONUTU” OLARAK KİRALANMADIĞININ SABİT OLDUĞU...” belirtilmiş ve davanın reddi yönündeki hüküm hukuka aykırı kabul edilmiştir.
Anılan yüksek mahkeme içtihatlarından; taraflar arasında ihtilaf doğması üzerine ihtarnameye cevaben aile konutu bildiriminde bulunulmasının kötü niyetli olacağı, ayrıca tahliye taahhütnamesinin imza tarihinde davalının bekâr olduğu durumlarda tahliye taahhüdünün geçerli olacağı, aksinin kabulünün kiraya veren aleyhine orantısız külfet yükleyeceği anlaşılmaktadır.
