TBK m. 344/I uyarınca tarafların yenilenen kira sözleşmesinde kira bedelinde yapılacak artışa ilişkin anlaşma yapmaları mümkündür. Nitekim hükmün ilk fıkrasına göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır”. Hükümde düzenlendiği üzere bu anlaşmalar sadece ilk uzama yılı için değil, taraflar arasındaki kira ilişkisi devam ettiği sürece uygulanacaktır (Yavuz, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (10. Baskıyı Hazırlayanlar: Cevdet Yavuz/Faruk Acar/Burak Özen), 10. Bası, Beta Yayıncılık, İstanbul 2014. s. 635)
TBK m. 344/III incelendiğinde, hükümde yer alan rayiç bedelin belirlenmesi usulünün Yargıtay uygulamasından farklılaştığı tespit edilir. Yeni kanun döneminde dört yıllık süre beş yıla çıkmış ve sürenin başlangıcı olarak da sözleşmenin sona erme anı değil, kurulması anı esas alınmıştır (İnceoğlu, Murat: Kira Hukuku Cilt II, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014 s. 140.)
Sözgelimi bir yıl için yapılan bir kira sözleşmesi, TBK m. 347 uyarınca birer yıllık dönemler hâlinde uzamış ve dört uzama yılının geçmesiyle birlikte, başlangıçtan itibaren beş kira yılı tamamlanmış olabilir. Bu olasılıkta altıncı kira yılı (beşinci uzama dönemi) için kira bedelinin TBK m. 344/III uyarınca tespit edilmesi istenebilir (Doç. Dr. Seda Öktem Çevik, Türk Borçlar Kanunu M. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi, 67)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.03.2019 tarihli, 2019/1029 esas ve 2019/1790 sayılı kararında “…sözleşmedeki tarafların artış iradesi ise kira tespit davalarının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması veya bu süre öncesinde yazılı bildirim yapılmasının hukuksal önemini ortadan kaldırır. Sözleşmede tarafların yeni dönem kirası bakımından artış iradesini ortaya koymaları halinde davanın tespit konusu yeni dönem içinde açılması yeterli olacaktır…” şeklinde hüküm tesis edilerek TARAFLAR ARASINDAKİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞA YÖNELİK HÜKÜM BULUNMASI DURUMUNDA YAZILI BİLDİRİM ŞARTININ ORTADAN KALKACAĞI VE DAVANIN TESPİT KONUSU YENİ DÖNEM İÇİNDE AÇILMASININ YETERLİ OLACAĞI belirtilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 23.01.2019 tarihli, 2017/5586 esas ve 2019/435 sayılı kararında “…01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir…” şeklinde hüküm tesis edilerek sözleşmede artışa yönelik hüküm bulunmaması durumunda, bir sonraki kira dönemi (uzama) için artırım talep edilebilmesinde yazılı bildirim, ihtar şartı arandığı kabul edilmiştir. Bu bağlamda da kararın mevhum-u muhalifinden artışa yönelik hüküm bulunması durumunda ihtar şartının aranmadığı kabul edilecektir.
